Lisa 1 Haapsalu Linnavalitsuse korraldusele                                                                                      
„Detailplaneeringu algatamine (Patriku, Herjava küla, Haapsalu linn)“

Patriku kinnistu detailplaneeringu
LÄHTESEISUKOHAD
Herjava küla, Haapsalu linn

1.	Planeeringu eesmärk 
Detailplaneeringu eesmärk on Patriku kinnistu jagamine kuni üheksateistkümneks elamumaa, üheks transpordimaa ning üheks tootmismaa krundiks. Kruntide arv, suurus ja sihtotstarve täpsustatakse detailplaneeringu koostamisel. 

Planeeritavatele kruntidele määratakse ehitusõigus, arhitektuursed hoonestustingimused üksikelamute ja abihoonete püstitamiseks, kruntide teenindamiseks vajalike tehnovõrkude põhimõttelised asukohad, lahendatakse haljastuse- ja heakorrapõhimõtted ning liiklus- ja parkimiskorralduse määramine. Detailplaneeringu koostamisel analüüsitakse sotsiaalse ja tehnilise taristu ja avalikult kasutatavate puhke- ja rekreatsioonialade toimimist, selle arendamise võimalusi ning kohustust, eesmärgiga tagada terviklik elukeskkond.

Andmed planeeritava maa-ala kohta

Planeeringuala suurus on 8,0 ha. Planeeringualal asub 75175 m² suurune Patriku kinnistu ning osa 
16108 Herjava-Võnnu tee kinnistust, kust tagatakse juurdepääs planeeritavale alale. Planeeritav maa-ala asub Herjava külas ning on hoonestamata.

Planeeringuala hõlmab eraomandis olevat Patriku kinnistut (registriosa number 1990032). Kinnistu katastritunnus on 67401:008:0293 ja sihtotstarve 100% maatulundusmaa, pindala 75175 m².

Kinnistule ulatuvad järgmised seadusejärgsed kitsendustest ja kaitsevööndid: 
•	maaparandussüsteemi eesvool kuni 10 km²;
•	maaparandussüsteemi maa-ala;
•	elektriõhuliin 1-20 kV (keskpingeliin);
•	avalikult kasutatav tee (Herjava – Võnnu)
•	avalikult kasutatava tee kaitsevöönd.

2.	Arvestamisele kuuluvad planeeringud ja projektid
2.1	Ridala valla üldplaneering,  kehtestatud Ridala Vallavolikogu 18. veebruari 2010 otsusega nr 38;
2.2	Haapsalu linna üldplaneering, vastu võetud Haapsalu Linnavolikogu  29. juuni 2023 otsusega nr 115. 
Detailplaneeringu koostamise eesmärk on kooskõlas nii kehtiva kui ka vastuvõetud üldplaneeringuga. 

3.	Nõuded koostatavale planeeringule
3.1	Planeerimisseaduse § 130 kohane haldusleping planeeringu koostamisest huvitatud isikuga (arendajaga) sõlmitakse enne detailplaneeringu koostamise algatamist. Detailplaneeringut võib koostada asjakohase eriala kõrgharidusega ja piisava töökogemusega või vastava kutsega isik (edaspidi planeerija), arvestades planeeringu liiki ja eesmärki.
3.2	Detailplaneeringu koostamisel lähtuda Riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusest nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“ (vt https://www.riigiteataja.ee/akt/122102019001);
3.3	Detailplaneeringu koostamisel arvestada Haapsalu Linnavalitsuse 26. oktoobri 2022 määrusest nr 10 „Detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamise ja väljaehitamisega seotud kulude kandmise kokkuleppimise kord“ (vt https://www.riigiteataja.ee/akt/402112022032). Määruse kohane notariaalne leping sõlmitakse arendajaga enne detailplaneeringu vastu võtmist Haapsalu Linnavalitsuse poolt.
3.4	Detailplaneering koostada digitaalselt mõõdistatud topo-geodeetilisel alusplaanil täpsusastmega M 1:500. Alusplaan kooskõlastada enne planeeringu koostamise alustamist linnageodeediga.

4.	Planeeringus esitada:
4.1	Olemasoleva olukorra iseloomustus planeeritaval alal ja selle lähiümbruses.
4.2	Kontaktvööndi analüüs, kus käsitleda:
4.2.1	sotsiaalse ja tehnilise infrastruktuuri analüüsi; 
4.2.2	puhke- ja rekreatsioonivõimaluste analüüsi;
4.2.3	kontaktvööndi detailplaneeringute põhimõtteid, püstitatud hoonete ehitusõigust, kruntide kasutustingimusi, piirdeaedade lahendusi, juurdepääsude, parkimise ning tehnovõrkude lahendusi.
4.2.4	Uute elamute planeerimisel on vajalik esitada põhjalik analüüs sotsiaalse infrastruktuuri toimimisest ning selle kasutamise võimalikkusest (sh liikumisvõimalustest). Samuti lisada informatsioon, millise ruumilise sisendi kontaktvööndi analüüs annab käesolevale planeeringulahendusele.
4.3	Planeeritava maa-ala ruumilise arengu eesmärkide kirjeldus, sh ruumilise keskkonna analüüsile tuginedes väärtused, mida soovitakse saavutada kvaliteetse ruumi, elu- ja looduskeskkonna kujundamisel. Detailplaneeringus tuleb kavandada kogu käsitletava ala terviklahendus – hoonestuse, teede, parkimise, tehnovõrkude, haljastuse jms vajalik lahendus, arvestades üldplaneeringus kavandatuga. Elamupiirkondade väljaarendamisel tuleb arvestada erinevas vanuses elanikele vajaliku sotsiaalse taristu osade, ühistranspordi võimaluste, avaliku ruumi ja kohalike keskuste arenguga.
4.4	Planeeringulahenduse põhjendused. Planeeringus kavandatu kirjeldus, kus esitada planeeringu koostamise käigus valitud ruumilised lahendused ja nende valiku põhjendused. Kirjelduses käsitleda:
4.4.1	planeeritud maa-ala krundijaotust. Katastriüksuste struktuur peab järgima väljakujunenud olukorda ja teede paiknemist. Moodustatavad katastriüksused peavad olema mõistliku kuju ja jaotusega. Vältida tuleb pikki ja kitsaid või teravnurkadega katastriüksusi.
4.4.2	hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtteid. Määrata hoonestusalad ning siduda need krundipiiridega.
4.4.3	ehitusõigust, hoonete kasutusotstarbeid ning hoonete ja katastriüksuste koormusnäitajaid. Uute hoonete kavandamisel peab arvestama asukohast tulenevate väärtuste ja piirangute, lähiala planeeringute ja projektidega ning uus hoonestus peab moodustama ruumilise terviklahenduse nii kavandataval alal kui ka piirkonnas laiemalt. Uute hoonete asukoha kavandamisel tuleb lähtuda aja jooksul välja kujunenud asustusstruktuurist ja hoonestuslaadist ning olemasolevast ehitusjoonest, kui see on säilinud või tajutav. Uute hoonete ehitamisel tuleb rajatav hoonemaht ja hoonelaad sobitada ümbritsevasse keskkonda. Järgida tuleb juba välja kujunenud traditsioonilisi arhitektuurseid ja ehituslikke tingimusi, sh ehitusmahtusid.
4.4.4	vertikaalplaneerimise põhimõtteid;
4.4.5	haljastuse rajamise ja heakorra tagamise põhimõtteid;
4.4.6	tänavate ja tehnovõrkude planeerimise põhimõtteid;
4.4.7	liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtteid, sh parkimiskohtade vajaduse arvutust;
4.4.8	avaliku ruumi planeerimise põhimõtteid;
4.4.9	kehtivaid ja planeeritud kitsendusi;
4.4.10	kavandatu vastavust planeeritava maa-ala ruumilise arengu eesmärkidele;
4.4.11	kavandatu mõju lähipiirkonna ruumilisele keskkonnale ja selle arenguvõimalustele ning avalikele huvidele ja väärtustele;
4.4.12	vajadusel teisi planeeringu ülesannete elluviimise põhimõtteid.
4.5	Ehitusprojekti koostamise ja ehitamise nõuded, kus esitada ehitise projekteerimiseks ja ehitamiseks arhitektuuri- ja muud nõuded, mis tagavad sobiva ja piirkonna eripära arvestava ehitise ehitamise parimal viisil. Nõuetes käsitleda:
4.5.1	hoonete olulisemaid arhitektuurinõudeid;
4.5.2	rajatiste ehitus- ja kujundusnõudeid;
4.5.3	täiendavate uuringute vajadust;
4.5.4	täiendavate kooskõlastuste hankimise ja koostöö vajadust;
4.5.5	teisi nõudeid ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks.
4.6	Detailplaneeringu algatamise lähteülesandes esitatud nõuetele vastavuse kirjeldus. 
4.7	Planeeritavate kruntide ehitusõigus:
4.7.1	krundi kasutamise sihtotstarve määrata detailplaneeringus. Hoone tüüp krundil: üksikelamu või kaksikelamu. Kõrvalotstarbena on lubatud piirkonda sobivad otstarbed, mille eesmärk on mitmekesistada elamu maa-ala. Kõrvalotstarvete kavandamisel elamu maa-alale peab arvestama, et see ei häiriks piirkonna peamise otstarbe ehk elamu maa-ala toimimist. Kõrvalotstarbe häiringud elanike tervisele ja heaolule ning ruumile, sh suurenevad transpordivood, müra jms peavad olema väheolulised.
4.7.2	elamukruntide minimaalsed suurused alates 2500 m². Naaberkruntide kahe eluhoone vaheline kaugus peab olema vähemalt 40 m. Kruntidele peab jääma piisav ruum parkimiskohtade rajamiseks;
4.7.3	hoonete lubatud suurim arv krundil (eluhoone + abihooned): 3 (1+2); 
4.7.4	hoonete lubatud suurim kõrgus maapinnast: põhihoonel ≤8,5 m, abihoonel ≤6 m. Hoonete kõrgus täpsustada detailplaneeringus;
4.7.5	hoonete suurim lubatud ehitisealune pindala: kuni 12% krundist. Põhihoone ehitisealune pind võib moodustada suurimast lubatud ehitisealusest pinnast kuni 80%.
4.8	Arhitektuurinõuded ehitisele:
4.8.1	anda soovituslikud tingimused planeeritavale alale kavandatavate hoonete arhitektuurse laadi kohta;
4.8.2	katuse harjajoon: lahendada planeeringuga; 
4.8.3	välisviimistlusmaterjalid: määrata planeeringuga, 
4.9	Haljastuse ja heakorra põhimõtted:
4.9.1	määrata säilitatav, likvideeritav ja planeeritav haljastus, säilitada olemasolev kõrghaljastus; 
4.9.2	piirded ja väravad – määrata piirete tüüp, soovitavad materjalid, kõrgus jms. Piirdeaia suurim kõrgus kuni 1,5 m. Piirdeaia kujundus ja kõrgus peab lähtuma naaberkinnistute piirdeaia kõrgusest ja kujundusest ehk piirkonnale iseloomulikust piirdeaedade lahendusest. Piirdeaed on üldjuhul hõre läbipaistev puitlippaed, võrkaed või hekiga kombineeritud võrkaed, v.a keevispaneelidest võrkaed.
4.9.3	vertikaalplaneerimise põhimõtted: anda maapinna planeerimise ja kavandatavate sissesõiduteede iseloomulikud kõrgusmärgid ja kalded, seejuures sademevee juhtimine naaberkruntidele ei ole lubatud. 
4.9.4	Haljastatud pinna osakaal, mille hulka ei kuulu maapinnaga ühendamata haljastus, peab moodustama vähemalt 70% krundist. Kõrghaljastuse säilitamise kohustus.
4.10	Liiklus- ja parkimiskorraldus:
4.10.1	parkimine lahendada krundisiseselt, 2 kohta iga elamuühiku teenindamiseks;
4.10.2	lahendada pääsud kruntidele. Juurdepääs elamu maa-alale tuleb tagada avalikult teelt. Juurdepääsude kavandamisel kasutada ennekõike olemasolevaid teid ja taristut. Uue taristu kavandamisel arvestada selle ruumivajadusega, sh jalgratta- ja jalgteede vajadusega.
4.10.3	liiklusmüra tasemete analüüs ning leevendamise lahendused.
4.10.4	Haapsalu linn ei võta kohustust juurdepääsutee väljaehitamiseks.
4.11	Tehnovõrkude ja -rajatiste asukohad:
4.11.1	esitada olemasoleva olukorra iseloomustus;
4.11.2	tehniline taristu (teed, elektriliinid jms) peab olema kavandatud võimalikult maakasutust säästvalt (nt koridoride ühildamine, maakasutuse killustatuse vältimine) ning vältima piirkonna ilme olulist muutmist. Uute arendusalade kavandamisel tuleb lähtuda olemasolevast transpordivõrgustikust ja tehnovõrkudest ning olemasolevate võrkudega ühendamise võimalustest.
4.11.3	katastriüksusele peab mahtuma katastriüksusele kavandatava hoone teenindamiseks vajalik vee- ning reoveekäitlussüsteem koos kujadega, va juhul kui veevarustus ja reoveekäitlus on lahendatud mitme katastriüksuse teenindamiseks nende katastriüksuste omanike koostöös.
4.11.4	reovee kogumine ja puhastamine võib olla lahendatud ka ühiselt mitme katastriüksuse teenindamiseks nende katastriüksuste omanike koostöös. Mõjuvööndid ei tohi ulatuda naaberkinnistule, välja arvatud juhul, kui kinnistu omanik on andnud kooskõlastuse antud kitsendusele;
4.11.5	kavandatavate hoonete teenindamiseks vajalik elektrivarustus planeerida koostöös võrguettevõttega kuni ühendusteni olemasoleva tehnovõrguga;
4.11.6	planeeritavad välised kütte- ja ventilatsiooniseadmed peavad olema varjestatud, müra tekitavad seadmeid ei ole lubatud suunata naaberkruntidel asuvate hoonete poole, arvestada kehtivate müranormidega;
4.11.7	näha ette tuletõrjeveemahuti paiknemine;
4.11.8	tehnovõrkude kaitsevööndid.
4.11.9	Haapsalu linn ei võta endale kohustust kavandatavatele kruntidele vajalike tehnovõrkude väljaehitamiseks.
4.12	Keskkonnatingimused planeeringuga kavandatu elluviimiseks. Lahendada jäätmekäitluse korraldamine.
4.13	Vajadusel määrata servituudivajadusega alade asukohad koos kirjelduse ning mõõtudega.
4.14	Kuritegevuse riske vähendavate nõuete seadmine: lahendada vastavalt EV standardile 809-1:2002.

5.	Detailplaneeringu koosseis 
5.1	Situatsiooniskeem;
5.2	Tugiplaan  M 1:500;
5.3	Kontaktvööndi analüüs (vabas mõõtkavas);
5.4	Detailplaneeringu põhijoonis M 1:500;
5.5	Tehnovõrkude koondplaan M 1:500;
5.6	Detailplaneeringu lahenduse illustratsioon M 1:500;
5.7	Seletuskiri.

6.	Koostöö planeeringu koostamisel
6.1	Detailplaneering koostatakse koostöös valitsusasutustega, kelle valitsemisalas olevaid küsimusi detailplaneering käsitleb (PlanS § 127 lg 1);
6.2	Detailplaneeringu koostamisse kaasatakse isikud, kelle õigusi võib planeering puudutada, ja isikud, kes on avaldanud soovi olla kaasatud (PlanS § 127 lg 2);
6.3	Planeeringu koostaja teeb koostööd olemasolevate või kavandatavate tehnovõrkude omanike või valdajatega ning naaberkruntide omanikega.

7.	Detailplaneeringu esitamine ja kooskõlastamine
Detailplaneeringu projekt (paberkandjal ja pdf-failidena, lisaks joonised dwg-failidena) esitatakse linnavalitsuse maa- ja planeerimisosakonnale:
7.1	detailplaneeringu läbivaatamiseks ja lähteülesandele vastavuse kontrollimiseks; 
7.2	detailplaneeringu kooskõlastuste hankimiseks järgmistelt riigiinstitutsioonidelt: Keskkonnaamet, Põllumajandus- ja Toiduamet, Terviseamet, Päästeamet ja Transpordiamet;
7.3	kooskõlastatud detailplaneeringu vastuvõtmiseks ja avaliku väljapaneku ning avaliku arutelu korraldamiseks;
7.4	detailplaneeringu kehtestamiseks.

Detailplaneeringu eeldatav menetlemise aeg kuni kehtestamiseni on kuni 3 aastat.
Kooskõlastatud planeering esitatakse Haapsalu Linnavalitsusele:
•	üks eksemplar paberkandjal;
•	andmekandjal pdf- ja dwg-failina.